刘日友脸上露出了失望至极的表情。

但他不能说什么，靳爸已经把话说到这个份上了，他也只能无奈的离开。

看着刘日友离开的背影，靳霄摇了摇头。

这个人，其实是个很有本事的人，无论是手腕、眼界还是魄力，都是上上之选，白手起家，最后成为云水本地有名的富豪，甚至敢和市领导硬碰硬的掰腕子，说实话，如果不是后来那位对云水进行大改造的市长实在是背景深厚，据说在京城还有关系，省里面的关系更是硬扎的话，一般的市长，还真的未必能压过这条地头蛇。

不过很可惜，这人方方面面都不错，就是有些太狂了。可能是他的大半生都太过顺利了吧，居然连一市之权柄都不放在眼中，最后锒铛入狱也是理所应当之事。

至于说房地产……

老实讲，以云水目前的房价，做房地产其实意义真的不大，不是说赚不了钱，而是这钱赚起来太过麻烦。

所谓万丈高楼平地起，有地才能建房子，一般房地产开发商有两种方式拿到地，一种是从政府那里拍卖获得，俗称一手地，一种是将无力经营或资金紧张的其他房地产的地通过收购或参股的形式获得地，俗称二手地。比拿地更要早的一步便是融资，即通过股市、银行放贷等形式凑齐一大笔资金，进而买地，进而开展之后的工程建设，公司都会设立投融资部门，融资凑钱，投资买地。买地有风险，地好后面才能卖的好。

拿到地之后，没有政府相关部门批准是不能搞建设的，这时就需要开发部门积极与政府那边沟通了，想什么用地许可证、规划许可证啦、施工许可证啦等等都是他们给办下来的，简而言之，就是跑腿办证。只有这些证办下来了才能才能后续施工进场，当然如果你头够铁，关系够硬，先进场干着，后面再办证也或许行得通的。

在做好前面两步之后，终于是到达工程建设阶段了。这一阶段历时最久，也最辛苦繁忙，也最需要各个部门协同并战，主线上为工程部推进工程进度，力抢开盘节点要求，项目管理部负责巡检抽查管监，互相监督又是互相促进，设计部或者总工室负责出图以及设计变更，招投标部负责招标定施工单位，具体分项工程由哪家单位来做，签订合同，采购部负责甲供材料供给，以及督促施工单位提材料计划，分工明细，又相互协作，像一个蚂蚁部落，共同维护蚁后——工程建设。

历经各部门团结协作几个月，一般八个月左右，从拿地到开盘，终于结出了果实。一般主体建设达到三分之二规划建设时，开发部办理好预售证，就可以卖楼了，当然了，开发商为了卖的好，创造一个良好的展示效果，会做出园林景观和装修样板房，以达到促销效果。营销部负责卖楼，一方面以“营”展开，举办各种活动，策划各种方案，制作精美海报，在各大网络平台上发布消息，拉人带访等，一方面以“售”展开，优惠价吸引顾客，奖励金促进员工动力等等。

当工程全部竣工验收完成后，交楼，业主入住，以后便是移交物业部，整个地产流程就走完了。当然了，整个工程建设少不了那些在背后默默付出的职能部门，比如人事的招聘和吃喝拉撒管理，财务部的发工资等等。

所以高房地产，是非常麻烦的一件事情，而且麻烦的点，还不仅仅在于过程复杂。

这里面有很多门门道道，这里就不多说了，捡一些比较重要的说。

首先就是五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》。

这其中，《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》，是各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;而《商品房预售许可证》，不用说了，就是通过审核之后，允许开始出售房子的证。

五证之中，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。而这五证，对于地产商也很重要。不仅仅在于上面所说的建筑和销售，理论上虽然要求五证齐全才能开始建设，但总有人会钻空子。

而对于购房者来说，一个楼盘，只有五证齐全的情况下，才能办理房产证，也就是所谓的大红本。反之，五证不齐的话，房产证就迟迟不能办理，只能不停的拖下去。

就靳霄知道的，云水未来就有这样的小区，看似是在不错的学区，家长为了让孩子以后能进入一个好的初中，花了大价钱买了房。结果呢，开发商五证不全，房产证死活办不下来。没有房产证，就不能让孩子走学区，结果最夸张的是，有的家长孩子还没上小学呢，房就买下来了，结果等房产证办下来之后，孩子都特么大学毕业呢。

坑不坑人？

但没办法，就是这么坑。

而且除了五证意外，还要有两书，分别是住宅质量保证书，以及住宅使用说明书。

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户商定。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅使用说明书的话，则通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配套的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的现售合同，在什么情况下签订预售合同。现售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的现售合同。如果你购买的房尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

总之，想要搞房地产，如果想要完全符合所有的法律法规，上面这些，就都是开发商需要准备的东西。

麻烦不麻烦？复杂不复杂？

除非想要钻空子，否则这些东西都是商品房开发的必要流程。

商业用地的话，要稍微简单一些，但实际上也简单不到哪里去。而且作为重资产产业，房地产需要的资金真的是太多了，前文说过，一般开发商都会各种借钱或者贷款，但借钱也好，贷款也罢，需要的都是抵押品，甚至包括融资也是如此。靳霄倒是想让自家也涉足房地产呢，毕竟再怎么说房地产也是能赚钱的，但一想到这里面的各种麻烦事儿，他最终还是摇摇头，放弃了这个打算。

除非什么时候段永同涉足地产业，他们或许可以跟着投投资，打打秋风什么的，但若要当主力，那是不可能的。就算以后有钱了，他也不准备让自己家做地产开发，太麻烦，得不偿失。

额，闲话扯远了……

总之，看着刘日友离开，靳霄稍微松了口气。

这种人吧，就数牛皮糖的，一旦粘上就不容易撕掉，而老爸又是个老好人的性子，靳霄就把自家老爸扛不住对方的纠缠，答应对方借钱的请求。到时候那可真是肉包子打狗，一去不回头了。还好他及时的制止了这一切。

“爸，这个叔叔，不太对劲，以后就不要和他来往了。”

靳霄想了想，和自己老爸说道。

“你当我想和他来往了，今天要不是让他堵在了家里面，我能跟他浪费这么多时间？”

靳爸扫了自家儿子一眼，无奈的说道。

“不行咱们就去楼房住，而且老爸你的态度要稍微强硬一些，这种人，你好好和他说，他还觉得你好欺负呢，也不用骂也不用赶，以后见到他直接拒绝就是了，最多两三次，他确定借不到钱也就不再烦咱们了。”

“嗯，我知道，下次再见到他，我会这么做的。对了儿子，白老师那边你打招呼了吗？可别咱们过去了，人家还什么都不知道呢。”

“那还用说啊，爸，这种事情我能开玩笑嘛，当然是已经打好招呼了。”

靳霄斜睨了老爸一眼，那眼神，分明就是在说：你儿子我是白痴吗？

“好啦好啦，我知道你聪明，叫你妈下来，咱们该出发了。”

老爸轻轻的拍了拍靳霄的后脑勺，笑着说道。

今天晚上，他们一家准备邀请靳霄的师父师娘出来吃顿饭，也就是所谓的谢师宴了。

靳霄跟着师傅学了好几年了，书法已经可以出徒了，虽然还有很大很大的提升空间，但基础的知识和技法，以及需要注意的东西，靳霄都已经学到了，剩下的，就是不断的联系，不断的自我提升了，而这一部分，也大抵上不需要师傅的手把手指导了，所以靳霄出徒了，出徒的话，就要摆谢师宴，老爷子不想大办，所以就只有两家人一起吃顿饭就可以。